Q&A

1. S JAKÝMI PROVOZNÍMI NÁKLADY JE POTŘEBNÉ POČÍTAT PŘI KOUPI/VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTI V USA?

S nemovitostí jsou spojeny tři hlavní provozní náklady:

Daň z nemovitosti, která se pohybuje mezi 1% a 2% obecné hodnoty nemovitosti, která je přibližně o 35-40% nižší než aktuální tržní cena. Daň z nemovitosti je plně zužitkována státem a výdaje na federální infrastrukturu lze prověřit na internetu. Daň z nemovitosti se platí v různých termínech určených státem, je to ale většinou jednou ročně nebo jednou za dva roky.

Poplatky Společenství vlastníků bytů, které se platí měsíčně, zahrnují pojistné správy a běžné výdaje na údržbu společných prostor, včetně, nikoli však výlučně, fasády a střechy domu.

Poplatek za správu nemovitosti, splatný měsíčně, který se hradí správci nemovitosti spravujícímu nemovitost. Poplatek je určen jako jisté procento z měsíčního nájemného, obvykle mezi 8% a 12%. Tento poplatek zahrnuje služby, jako je vytvoření účtu na režie, platba daní, inkaso nájemného, platby majitele a mnohé další služby.

2. JAK MŮŽU OTEVŘÍT OSOBNÍ NEBO FIREMNÍ ÚČET V USA?

OPISAS vám pomůže při každém kroku; máme dohodu s mnoha předními bankami v Americe, a umíme vám pomoci během celého procesu otevření firemního nebo osobního běžného účtu s internet bankingem a debetní kartou VISA.

3. MUSÍM SE STÁT OBČANEM USA, ABYCH MOHL KOUPIT NEMOVITOST V USA?

Ne, nepotřebujete občanství ani zelenou kartu, ale budete potřebovat Individuální identifikační číslo plátce daně (ITIN) nebo Identifikační číslo zaměstnavatele (EIN), pokud si zakládáte i firmu. Toto jsou daňová identifikační čísla pro zahraniční občany, kteří takové číslo potřebují, a kteří nejsou způsobilí mít číslo sociálního zabezpečení.

4. POTŘEBUJI VÍZUM NA VSTUP DO USA? CO JE TO ESTA?

ESTA je elektronická autorizace pro vstup do země. Zahraniční cestující, kteří mohou do USA vstoupit v rámci programu bezvízového styku nyní podléhají zvýšeným bezpečnostním požadavkům, a budou muset zaplatit správný poplatek. Všichni cestující, kteří splňují předpoklad pro vstup do USA v rámci programu bezvízového styku, musí požádat o autorizaci, a poté zaplatit poplatek následujícím způsobem:

Detaily ohledně programu bezvízového styku, jakož i link k online přihlášce naleznete na stránce:

www.estavisaonline.org 

5. NA KOUPI NEMOVITOSTI SI CHCI ZALOŽIT LLC(S.R.O.), JAK MÁM POSTUPOVAT?

LLC (Limited Liability Company) je druhem společnosti s ručením omezením, a lze ji založit přes internet na stránce www.sunbiz.org. OPISAS vám umí poradit při jejím zakládání, a podniknout potřebné kroky k získání identifikačního čísla zaměstnavatele (EIN), nezbytného pro aktivaci společnosti.

6. MUSÍM SI ZALOŽIT LLC FIRMU K TOMU, ABYCH KOUPIL NEMOVITOST V USA?

Ne; avšak OPISAS to doporučuje, a umí pomoci se všemi detaily při jejím zakládání.

Náklady na koupi nemovitosti v USA jsou stejné pro fyzické osoby a společnosti. Z hlediska amerických daní je ale výhodnější kupovat jako firmu, neboť náklady lze odepsat z daní (včetně letenky do místa, kde se nemovitost nachází, nákladů na bydlení, nákladů na údržbu a správu, atd.). Zahrnuto je i znehodnocení jednotky, které se počítá po 27 letech, tedy 1/27 kupní ceny.

7. JAKÝ PŘEDMĚT ČINNOSTI PODNIKÁNÍ FIRMY, KTEROU BUDU REGISTROVAT, JE NEJVÝHODNĚJŠÍ PŘI KOUPI NEMOVITOSTI V USA?

V USA, předmět podnikání není přísně vázán a může se vztahovat na více než jeden typ činnosti. Je to velmi široký pojem, a zahrnuje „jakoukoli činnost, kterou lze vykonávat ve státě“, s výjimkou některých činností, jako jsou bankovní nebo trastové činnosti, export-import, a jiné.

8. JAKÉ JSOU NÁKLADY V USA NA UDRŽOVÁNÍ CHODU SPOLEČNOSTI?

Provoz je velmi snadný a zákazník to může udělat online, například na Floridě se roční náklady na obnovu společnosti rovnají 138,75 dolarů. Zaměstnanci společnosti Opisas jsou také k dispozici pro každoroční obnovení společnosti.

9. JAKÉ JSOU ROČÍ NÁKLADY NA ÚČETNICTVÍ V USA?

OPISAS dosáhla dohody s americkou společností daňových poradců, že poskytne cenu mezi 500 a 800 USD pro společnosti s jediným zaměstnancem, v závislosti na počtu a rozsahu operací společnosti.

10. JAKÁ JE DAŇ Z PŘÍJMU SPOLEČNOSTI V USA?

Vzhledem ke své formě mají jednotlivé státy USA různou výši daní.

Daň z příjmu se skládá z:

FEDERÁLNÍ DAŇ, která je stejná ve všech státech unie, pro fyzické osoby i společnosti. Tato daň se pohybuje v rozmezí 15% až 38%.

STÁTNÍ DAŇ, jejíž výši stanovuje každý stát individuálně.

Ve většině případů, společnost, která vlastní omezený počet nemovitostí, bude patřit do kategorie s minimální hodnotou (a proto nebude muset platit žádné daně), a to díky odpisu téměř všech nákladů z celkových daní.

11. CO JE POJIŠTĚNÍ SPOLEČENSTVA VLASTNÍKŮ BYTU (HOA) NEBO SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKU BYTOVÝCH JEDNOTEK (COA)?

Společenství vlastníků bytů (anglická zkratka HOA) je organizace, která dohlíží na veřejná sídliště, bytové komplexy nebo podobné obytné domy, jejíž členové jsou zodpovědní za vytváření a dodržování pravidel. Toto společenství často vybírá poplatky nebo příspěvky, z nichž financuje údržbu a péči o veřejné prostory, jako jsou parky a plovárny.

Pojištění Společenství vlastníků je určeno na pokrytí tohoto Společenství, jeho členů a vnějších prvků, včetně střechy, jakož i fyzického majetku (pokud takový vlastní) před pojistnými událostmi souvisejícími s nemovitostí a odpovědností za ni. Díky pojištění společenství vlastníků bytů se můžete vyhnout mnoha z nejčastějších problémů, se kterými se společenství setkávají.

12. JAKÉ UDÁLOSTI POKRÝVÁ POJISTNÁ SMLOUVA?

Pojistné smlouvy se mohou lišit, všechna pojištění domácnosti však pokrývají velké pojistné události, jakými jsou:

• Havárie a škody v samotné domácnosti, jakož i jiných objektech na pozemku (prasklé potrubí, poškození klimatizace, požáry);
• Havárie nebo poškození předmětů osobního vlastnictví v domě nebo jiných objektech;
• Úrazy a ublížení třetím osobám (obvykle hosty nebo jiných návštěvníků ve vašem domě).
   

13. MĚL BYCH UZAVŘÍT POJIŠTĚNÍ DOMÁCNOSTI?

Je to plně na vás, na majiteli nemovitosti. Většina správců nemovitostí však žádá takové pojištění na ochranu všech stran, včetně samotného správce. Silně se však doporučuje, abyste pojištění domácnosti uzavřeli, ochráníte tak svůj domov v případě živelné pohromy, ohně, blesku, uragánu nebo jiné okolnosti. Měli byste se vždy informovat u své pojišťovny, abyste měli jasno, co JE a co NENÍ zahrnuto v pojistné smlouvě.

14. CO ZAHRNUJE MĚSÍČNÍ POPLATEK SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ BYTŮ (HOA)?

Bytové jednotky, včetně těch nejluxusnějších, platí standardně poplatky na údržbu (kromě krátkodobých pronájmů). Nájemce obvykle platí veškeré náklady spojené s dodávkou energií a služeb, jako jsou elektřina, telefon, televize a internet. Voda, odvoz odpadu a náklady spojené s údržbou budovy hradí majitel v rámci poplatku HOA. V případě domu pro jednu rodinu bude tyto náklady platit nájemce. Ostatní náklady a servisní poplatky zahrnuté v HOA jsou bezpečnostní služby, údržba okolí, použití sportovních zařízení. tenisových kurtů, tělocvičny, plovárny, místa k opékání a pikniku, přístavu pro čluny a mnohé další. Výše poplatku HOA bude tedy záviset na společenství, ve kterém si nemovitost koupíte.

15. JAK MI NÁJEMCE BUDE VYPLÁCET NÁJEMNÉ?

Nájemce / nájemci budou platit správci vaší nemovitosti. Správce nejprve z uhrazeného nájemného odečtena a vaším jménem zaplatí režie za nemovitost, poplatky a na konci roku i daně z nemovitosti. Správce nemovitosti převede zůstatek na účet, který určí majitel (ve státě dle vašeho výběru), a to měsíčně, čtvrtletně nebo ročně. Všechny příjmy a výdaje jsou podrobně uvedeny v měsíčním výpisu z účtu, který vystaví správce.

16. MOHU SVOJÍ NEMOVITOST V MIAMI PRONAJMOUT I KRÁTKODOBĚ – NA TÝDEN NEBO NA MĚSÍC?

Takový nájem upravuje samospráva a společenství. Např. 9.06.2010 jedna ze samospráv v Miami Beach hlasovala proti krátkodobým pronájmům. Na druhé straně, město Miami Beach je rozděleno na několik zón, včetně komerčních a obytných zón, ve kterých je takový nájem povolen.

V Miami naleznete tři typy obytných zón:

RM-1: Více rodinná obytná zóna s nízkou hustotou zalidnění. Do této zóny patří všechny byty a domy na bulevárech a ulicích od bulváru Drexel Avenue do ulice Bay Road (na západ směrem k zálivu). V RM-1 není možný pronájem bytů na období kratší než 6 měsíců.

RM-2: Více rodinná obytná zóna se střední hustotou zalidnění. Do této zóny patří všechny byty na bulvárech Washington a Collins Avenue. V RM-2 je možný pronájem bytů na období kratší než 6 měsíců.

RM-3: Více rodinná obytná zóna s vysokou hustotou zalidnění. Do této zóny patří všechny byty na Ocean Drive. V RM-3 je možný pronájem bytů na období kratší než 6 měsíců.

17. CO SE STANE, KDYŽ MI NÁJMCE PŘESTANE PLATIT NÁJEMNÉ A POKUD SI BUDU CHTÍT NAJÍT NOVÉHO NÁJEMNCE?

V případě, že nájemce nebude platit nájemné, bude vydáno oznámení o vystěhování. Nájemce bude mít tři dny na to, aby stav věci napravil nebo aby uvolnil byt.

Během dalších tří dnů majitel podá trestní oznámení na nájemce. Následně podnikne správce nemovitosti všechny potřebné kroky jménem majitele.

Nájemce má 5 dní od převzetí soudního předvolání k tomu, aby se u soudu obhájil, a chce-li zahájit řízení, je povinen zaplatit soudu celkovou dlužnou částku, byť jen jako depozit.

Pokud nájemce neodpoví na předvolání, soud pověří vedoucího policejního sboru, šerifa, aby vystěhoval nájemce. Pokud na předvolání odpovíte vy, soud určí datum řízení.

Pokud nájemce prohraje v řízení, nájemce bude muset zaplatit dvojnásobek dlužné částky, soudní náklady, a jakékoli náklady majitele na právníka. Pokud se nájemce nedostaví k řízení, automaticky prohrává.

Pokud majitel vyhraje, soudce může oprávnit šerifa, aby zabavil majetek nacházející se v bytě, ale až 24 hodin po písemném oznámení o vystěhování. V tomto bodě majitel nebo jeho zástupce může právoplatně vyměnit zámek, a poté, co šerif zabavil hodnotnější majetek, tento majetek může být prodán, aby se vynahradil dluh a jiné náklady.

18. MUSÍM SI ZAŘÍDIT VYBAVENÍ BYTU POKUD BUDU CHTÍT NEMOVITOST PRONAJMOUT?

Ne. Byty jsou obvykle pronajaty nezařízené. Pro průměrného ročního nájemce je levnější byt pronajmout bez nábytku, je zvykem přinést si své vlastní zařízení do bytu.